상가특강
- 저자
- 박경환
- 출판사
- 예문
- 출판일
- 2010-03-15
- 등록일
- 2011-05-26
- 파일포맷
- XML
- 파일크기
- 0
- 공급사
- 북큐브
- 지원기기
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책소개
부동산의 꽃, 상가투자 따라하기
상가투자의 목적은 시세차익과 적정 임대소득 실현에 있다. 시세차익을 실현하기 위해서는 부동산시장과 상가시장의 관계를 알아야 하며, 적정 임대소득을 실현하기 위해서는 상가시장과 창업시장의 상호 연관 관계를 알아야 한다. 이러한 3자간의 관계를 알아야 비로소 상가시장에 대한 이해가 가능하며, 올바른 상가투자 또한 가능해진다.
부동산가격의 상승은 상가가격의 상승(분양가 등)을 낳고, 상가가격의 상승은 곧바로 임대가의 상승으로 이어진다. 임대가의 상승은 창업자의 사업성을 잠식한다. 결국 창업자의 몰락은 부메랑이 되어 다시 상가투자자의 실패로, 상가투자자의 실패는 상가시장의 침체로 이어지면서 부동산시장 전체에 먹구름을 드리우게 된다.
그렇다면, 상가시장과 창업시장은 어떠한 연관이 있는 것인가?
부동산시장 주기는 10년마다 2배 이상 가격 폭등을 수반하는데 반해 창업시장은 4년 주기마다 잠시 위축된 이후에는 점진적으로 발전하는 모습을 보여 왔다. 이 창업시장의 흐름은 결국 상가시장과 연관이 깊다. 즉 2002년도 이전에는 상가시장의 큰 위축이 없었다는 것이다. 물론 외환위기 이후 일시적으로 창업시장과 상가시장이 위축되기는 하였지만 바로 회복되었기 때문에 큰 문제가 없었다. (이때에도 1기 신도시나 일부 대단위 아파트단지 내 상가투자자들 중 많은 사람들이 실패를 했지만 이는 상권 전체의 활성화 여부를 모르고 ‘묻지마’식 투기를 했기 때문이다)
창업을 함에 있어 기본적인 사항은 업종별로 적정한 상권과 입지가 있다는 것이다. 이는 상가시장과 창업시장이 밀접하게 연관되어 있음을 보여준다. 예를 들면, 음식업 중 맛으로 승부가 가능한 전문음식업은 대로변 B급지, 먹자골목 A급지나 B급지가 알맞으며, 분식점 등 일반음식업은 B급지 이상에서 해야 한다. 서비스업 중 PC방이나 미용실 등 소규모서비스업은 A급지든 B급지든 상권의 특성에 맞게, 자금규모에 맞게 들어가면 좋으며, 카센터 등 기술위주의 서비스업은 C급지에서 해도 무방한 유일한 아이템이라는 것 등이다.
상가투자자들이 업종별 입지전략을 알아야 하는 이유는 상가 공실률을 줄이기 위해서다. 경쟁점이 모인 곳에서 창업해야 하는 업종이 있는가 하면(먹자골목 및 의류매장거리 등), 서로 모여 있으면 경쟁관계만 성립되어 피해야 하는 업종도 있다.(생필품과 소규모 서비스업) 대형상가와 중소형상가에 따라서도 상권 및 입지조건분석방법이 달라야 하며, 상권단절요인에 대해서도 알아야 한다.
상가는 단기적인 시세차익만을 보고 투자하는 상품이 아니며, 안정적인 임대 수익에 기반하는 투자상품이다.
부자들은 이미 이렇게 하고 있다!
같은 상가투자라도 누군가는 성공하고 누군가는 실패한다. 이는 상가마다 상권과 입지조건이 동일하지 않기 때문인데, 여기에 바로 상가투자의 성공 핵심이 숨어 있다.
상가 상권분석과 입지조건 분석은 상가개발자와 상가투자자, 창업자 모두에게 강조하고 또 강조해도 지나치지 않을 만큼 중요하다. 입지는 상가개발자에게는 상가분양률을 좌우하며, 상가투자자에게는 적정 임대소득과 시세차익을 보장하고, 창업자에게는 창업의 성패를 결정짓는 절대적인 요인이다.
상가투자자가 상권과 입지에 의하지 않고 투자대비수익률에만 의존하여 계산하고 결정할 경우 큰 낭패를 겪게 되는데, 이처럼 겉으로 보이지 않는 내재가치를 볼 수 있어야 올바른 분석이라고 할 수 있다. 이는 기존상가인가 신규상가인가에 따라 분석방법이 달라지는데, 기존상가의 경우, 이 책에서는 <건국대 정문 앞에 위치한 신축상가건물>(p.126, p.130 참조)의 사례를 들어 자세하게 분석해주고 있다. 이어, <선임대조건 아파트단지 내 상가투자 실패 사례>(p.170 참조)는 서울 광화문 경희궁의 아침의 먹자상가를 예로 들어 자세히 분석하고 있으며, 상권의 특성을 분석하면서는 <유동인구가 흐르는 곳임에도 불구하고 상가투자에 실패한 사례>를 구리종합시장과 GS백화점 사이의 도로변 상가를 예로 들어 치밀하게 살펴보고 있다.
상가투자는 용도와 상권, 상가별로 투자전략이 달라야 한다. 더불어 위치별?층별?규모별로 적정성도 평가할 줄 알아야 하며, 절세전략까지 치밀하게 구상할 줄 알아야 한다. 시세차익을 목적으로 한 상가투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대 목적의 상가투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다.
죽은 상가 살리기
소비자는 거리가 멀더라도 상권력이 좋은 곳(번성한 곳)에 가서 소비한다. 이 원리는 상가투자에는 물론, 죽은 상가 살리기에도 아주 중요하다. 죽은 상가를 단순히 업종전환이나 인테리어 또는 리모델링만 하면 살 것으로 생각한다면 이는 커다란 오산이다. 우선, 상권 전체의 입지와 업종의 적합성을 재분석한 후, 경쟁상가와의 경쟁력 및 점포부문별로 분석하여 상가를 매도할 것인지 리모델링할 것인지 상가활성화전략을 써야 할 것이지, 아니면 적정업종을 다시 구성해야 할 것인지를 결정해야 하는 것이다.
전체 상권은 좋지만 개별 상가의 입지가 나쁜 경우에는 상가매도전략 혹은 상가활성화전략을 쓰는 것이 좋다. 지금은 개발로 인해 사라졌지만 예전의 사당역 사거리 포장마차촌, 용산 삼각지 대구탕 골목, 신촌 상권에서 창서초등학교 쪽 골목의 드럼통구이전문점 등을 예로 들 수 있다.
